घर घ्यायचे कधी आणि भाड्याने कधी राहायचे?

घरामध्ये गुंतवणूक करणं हा एक अतिशय महत्त्वाचा निर्णय आहे, कारण त्यासाठी आवश्यक असलेली रक्कम एखाद्याच्या आयुष्यातील संपूर्ण बचत संपवून टाकते. त्यामुळे घर घेण्याच्या तर्कशुद्धतेबद्दल वाद घालण्यापेक्षा घर घ्यायचं असल्यास कधी घ्यावं आणि भाड्याच्या घरात राहायचं झाल्यास कोणत्या परिस्थतीत यावर विचार करावा, म्हणजे ‘घरामधील गुंतवणूक कधी’ याचे आपोआपच उत्तर मिळेल.

मागील लेखात आपण, अनावश्यक खरेदीविषयीचा ‘डिडरोट इफेक्ट’ जाणून घेतला या वेळेस आपण अनेकांच्या अत्यंत लाडक्या अशा गुंतवणूक विषयावर चर्चा करू. ’मूर्ख लोक घरं बांधतात आणि शहाणे लोक त्यात राहतात’. ही ब्रिटीश म्हण अनेकदा घर खरेदीच्या विरोधात युक्तिवादात वापरली जाते. याचा गर्भितार्थ सांगण्यास प्रसिद्ध गुंतवणूक गुरु वॉरन बफे यांचं एक वाक्य इथं नमूद करावं वाटतं -“If you buy things you do not need, soon you will have to sell things you need.” तुम्ही तुम्हाला गरज नसलेल्या गोष्टी विकत घेतल्यास, लवकरच तुम्हाला तुमच्या गरजेच्या वस्तू विकाव्या लागतील.

बहुतेक लोकांसाठी, गुंतवणूक म्हणून रिअल इस्टेट खरेदी करण्यामागील मुख्य कारण म्हणजे नफा मिळवणं. तथापि, अनेक अशी उदाहरणं असू शकतात जेव्हा तुम्ही सर्व घटकांचा विचार न करता आणि संपूर्ण गणित मांडल्याशिवाय मालमत्ता खरेदी करू पाहता आणि जेव्हा अशा प्रकारे घाईगडबडीत असे मोठे निर्णय घेतले जातात तेव्हा तुम्हाला हवे असलेले परतावे मिळू शकत नाहीत किंवा त्याहून वाईट म्हणजे त्यात तोटाच होऊ शकतो. 15 ते 20 वर्षांपूर्वीची रिअल इस्टेटची परिस्थिती वेगळी होती जेव्हा भाव वर्ष-दोन वर्षांत दुप्पट झालेले असायचे, परंतु जोरदार पुरवठ्यामुळं रिअल्टी मार्केट सध्या सर्वोत्तम राहिलेले नाही.

घरामध्ये गुंतवणूक करणं हा एक अतिशय महत्त्वाचा निर्णय आहे, कारण त्यासाठी आवश्यक असलेली रक्कम एखाद्याच्या आयुष्यातील संपूर्ण बचत संपवून टाकते. माझ्या मते, घर घेण्याच्या तर्कशुद्धतेबद्दल वाद घालण्यापेक्षा घर घ्यायचं असल्यास कधी घ्यावं आणि भाड्याच्या घरात राहायचं झाल्यास कोणत्या परिस्थतीत, यावर चर्चा करू म्हणजे ‘घरामधील गुंतवणूक’ यावर आपोआपच उत्तर मिळेल.

आज कोणत्याही मेट्रोसिटीमध्ये घर घ्यायचं झाल्यास अगदी वन बीएचके सदनिका सर्वसाधारणपणे 35 लाख ते 50 लाखांच्या घरात जाते तर टू बीएचके एक कोटी आणि प्रीमियम अपार्टमेंट  दोन ते तीन कोटींच्या घरात (मुंबई सोडून). अर्थात यामध्ये खूप तफावत आहे. आजुबाजूचा भाग, वस्ती, जवळील हॉस्पिटल, बाजारपेठ, प्रवासी अड्डे (रेल्वे स्टेशन, बस स्टॅन्ड व एअरपोर्ट) यांचा थेट परिणाम घराच्या भावांवर होतो. मुंबईमध्ये, दक्षिण मुंबई (मलबार हिल, कफ परेड, नेपियन सी रोड, ताडदेव इत्यादी) जरी एअरपोर्टपासून दूर असेल तरी तिथं राहणार्‍या उच्चभ्रू वर्गामुळं तिथल्या इमारतींप्रमाणं त्यामधील घरांचे भाव नेहमीच गगनाला भिडलेले असतात. त्याखालोखाल जुहू, वांद्रे व वरळी हे भाग येतात, जिथं प्रति चौरस फूट सुमारे 45 हजार ते 50 हजार भाव आहे. पुण्याचीदेखील हीच गत. कोरेगाव पार्क, प्रभात रोड, मॉडेल कॉलनी, कल्याणी नगर या भागातील घरांच्या किमती अशाच प्रीमियम असतात. अगदी उपनगरांमध्येदेखील घर घ्यायचं झाल्यास अ‍ॅमेनिटीजच्या नावाखाली भावदेखील चढेच लावले जातात. त्यामुळं कमीतकमी घरखरेदीची रक्कम ही 50 लाखांच्या घरात जातेच आणि त्यावर मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क, पार्किंग, मेंटेनन्स, वीज कनेक्शन व इतर खर्च धरून जास्तीचे 10 ते 12 टक्के वाढतात. आता, बँका, सामान्यतः, नवीन मालमत्तेच्या किमतीच्या 80 टक्क्यांपेक्षा जास्त रक्कम गृहकर्ज म्हणून देत नाहीत, तर खरेदीदाराला मार्जिन मनीच्या उर्वरित 30 टक्के रक्कम स्वतःच्या निधीतून उभारावी लागते. वर पाहिलेल्या उदाहरणांमध्ये जोपर्यंत तुम्ही मार्जिन मनी पुरविण्यासाठी पुरेशी बचत करू शकत नाही तोपर्यंत तुम्हाला भाड्याच्या घरात राहण्याशिवाय पर्याय नसतो. जर तुम्ही एखाद्या कंपनीमध्ये कर्मचारी असाल आणि तुमची नियुक्ती एखाद्या ठिकाणी अल्प कालावधीसाठी झाली असेल किंवा तुम्ही अशा ठिकाणी काम करत असाल जिथे तुमचा स्थायिक होण्याचा मनसुबा नसेल, तर ज्या शहरात तुम्ही कामासाठी तात्पुरते वास्तव्यास असाल तिथं घर भाड्यानं घेणं अधिक चांगला पर्याय ठरू शकतो. 

याउलट समजा तुम्ही नवीन शहरात स्थायिक व्हायचा विचार केल्यास तुमच्या कुटुंबाचा आकार तुमच्या निर्णयावर परिणाम करू शकतो. जर तुम्ही तुमचं कुटुंब वाढवण्याचा विचार करत असाल तर पुढं जाऊन तुम्हाला मोठ्या घराची आवश्यकता भासू शकते. त्यामुळं त्यासाठी आधीच तुम्हाला त्या प्रकारे योजना करावी लागेल. त्यातून तुमच्या जोडीदाराचंदेखील उत्पन्न गृहीत धरता येऊ शकतं. याउलट, एकदा तुमचं घर खरेदी करण्याचं निश्चित झाल्यास (यामध्ये घेत असलेल्या घरापासून तुमच्या कचेरीचं अंतर, प्रवास खर्च, प्रवासास लागणारा वेळ इत्यादी) लागणारा मार्जिन मनी, जो शक्यतो तुमच्या बचतीमधूनच असावा (ज्यासाठी दुसरं वैयक्तिक कर्ज घेण्याची गरज पडावयास नको) त्याची तयारी करणं अग्रगण्य ठरतं.

घर खरेदी करण्याचा निर्णय केवळ घर-भाडं आणि घरासाठी लागणारा निधी यातील खर्च-लाभ विश्लेषणावर आधारित आहे. भाडं हे साधारणपणे घराच्या भांडवली मूल्याच्या जास्तीत जास्त अर्ध्या टक्क्याच्या आतच असतं, तर गृहकर्जासाठी कर्ज हे साधारणपणे आठ टक्के दरानं मिळतं. समजा उदाहरणासाठी आपण एक कोटी रुपयांची घर खरेदी गृहीत धरल्यास त्याचं मार्जिन मनी सुमारे 20 टक्के व वरील खर्च 10 टक्के म्हणजे एकूण 30 लाख. हे तीस लाख तुमच्या बचतीतून असल्यानं त्यावरील व्याज अथवा परताव्यास यापुढं मुकावं लागेल. हा मार्जिन मनी सर्वसाधारणपणे शेअर्स, म्युच्युअल फंड्स, सोनं, मुदत ठेव अशातून उभा केला जातो म्हणजे तेथील परताव्यावर पाणी सोडावं लागतं जो दीर्घावधीसाठी साधारणपणे सरासरी 13 टक्क्यांच्या आसपास असू शकतो.

दुसरी गोष्ट म्हणजे कर्ज. कर्जाचे दर हे बँक तुमच्या कंपनीवर (एम्प्लॉयर), तुमच्या हातात पडणार्‍या उत्पन्नावर ठरतात जे सुमारे  सहा ते दहा टक्क्यांपर्यंत असू शकतात. सर्वसाधारणपणे हातात पडणार्‍या उत्पन्नाच्या 40 ते 45 टक्के रकमेचा ईएमआय येईल असंच कर्ज बँका तुम्हाला देण्यास खुश असतात. एका अग्रगण्य संस्थेच्या कर्जाचं उदाहरण घेतल्यास 80 लाख रकमेच्या घरकर्जासाठी द.सा.द.शे. आठ टक्क्यांनी 20 वर्षांसाठी सुमारे प्रति महिना 67000 रुपये घरकर्ज हफ्ता येऊ शकतो. म्हणजेच 20 वर्षांत एकूण 1,60,60,000 इतकी रक्कम आपण भरणार असतो. याउलट भाड्यानं घेतलेल्या घरासाठी साधारणपणे 1 – 1.5 लाख डिपॉझिट व वरील उदाहरणात 25 ते 35 हजारांच्या घरात दरमहा भाडं पडू शकतं.

– आता सर्वांत महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे गुंतवणूक. जी व्यक्ती आपल्या पहिल्या घराचं स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी कर्ज काढतो त्याला त्या घराची खरंच गरज असते म्हणूनच, परंतु एक घर असताना केवळ पूर्वापार चालत आलेला गुंतवणूक पर्याय कवटाळत आठ ते दहा टक्क्यांनी कर्ज काढून गुंतवणूक करणं म्हणजेच गुंतवणूक शास्त्रातील पहिल्याच नियमाचा भंग केल्यासारखं आहे. 10 टक्क्यानं घरकर्ज घेतल्यास, त्यात जर पुढील 20 वर्षांचा महागाईचा दर (सुमारे सात टक्के) जोडल्यास या अशा गुंतवणुकीमधून कमीतकमी परतावा प्रतिवर्षी 17 टक्के हवाच. म्हणजेच त्या घराची विक्रीपश्चात किंमत 20 वर्षांनंतर कमीतकमी 25 कोटी रुपये असावयास हवी तरच समजता येईल की, त्या गुंतवणुकीतून तुम्हास तोटा झाला नाही. कारण केवळ व्याज व महागाई एवढंच गृहीत धरून हे गणित मांडलं आहे. त्यात केवळ प्रतिवर्षी पाच टक्के परताव्याची अपेक्षा ठेवल्यास हीच रक्कम 58 कोटींच्या घरात जाते. आता सूज्ञ वाचकांनी घरकर्जासमोर मिळणारा करासंबंधीचा फायदा (टॅक्स बेनिफिट) असा किती तो वजा करावा, जो फायदा यापुढं लुप्त होण्याच्या मार्गावर आहे.     

आता इथं विक्रीपश्चात म्हणण्याचा अर्थ म्हणजे 20 वर्षांची जुनी सदनिका घेण्यास व ताबडतोब पैसे मिळण्यास वेळ लागू शकतो (लिक्विडीटी). जरी घेणारी व्यक्ती तयार असेल तरी जुन्या सदनिकेवर फारतर 50 ते 60 टक्के पर्यंतच कर्ज मिळू शकतं म्हणजेच बाकीची 50 टक्के रक्कम उभी करण्यात वेळ लागू शकतो अथवा अडचणी येऊ शकतात. जरी समजा घर खरेदीदाराकडं बचतीमधून रोख रक्कम देऊ करण्याची आर्थिक तयारी असेल तर ती व्यक्तीदेखील भावात घासाघीस करण्यास तयार असू शकते, म्हणजे पुन्हा आपणांस इच्छुक किंमत मिळण्याची शक्यता कमी होत जाते.

* घर खरेदी करून त्यात राहणं व भाड्याच्या घरात राहण्याचे काही थेट फायदे/तोटे :

1. मूर्त मालमत्ता बनते.

2. स्वतःच्या घरखरेदीमुळं मनात सुरक्षितता व अभिमानाची भावना निर्माण होते.

3. भाडे हा एक मासिक खर्च आहे ज्यामधून कोणतीही मूर्त अशी भौतिक संपत्तीनिर्मिती होत नाही.

4. जेव्हा तुम्ही भाड्यानं घेता, तेव्हा तुम्हाला काहीवेळा घर बदलावं लागतं ज्यामध्ये वेळ, पैसा आणि शक्ती वाया जाते, परंतु तुमच्या मालकीच्या घराबाबतीत असं होत नाही.

5. घरभाडं हे काही वर्षांनी वाढू शकतं. 

* भाड्यानं घर घेण्याचे इतर फायदे/तोटे-

1. नोकरीत बदल किंवा नोकरी सोडून व्यवसाय, असे धाडसी निर्णय घेण्यास असक्षमता.

2. मोठ्या ईएमआयचं ओझं नसतं. त्याचबरोबर मालमत्ता कर व घराच्या मालकीच्या इतर कायदेशीर समस्यांच्या कटकटीपासून बचाव.

3. प्रतिमाह खर्च ईएमआयच्या तुलनेत खूप कमी. (वरील उदा. 67 हजार ईएमआय वि. 35 हजार घरभाडं).

4. वाढत्या घरभाड्यावर मात करण्यासाठी मुद्दा क्र. 3 मध्ये नमूद केल्याप्रमाणं उरलेली रक्कम (67 हजार वजा 35 हजार)  म्हणजेच दरमहा 32 हजार रुपये अशा मालमत्ता वर्गात गुंतवल्यास ज्यामधून केवळ 15 टक्के परतावा मिळू शकतो, त्यामधून 20 वर्षांनंतर मिळणारी रक्कम 4.25 कोटींच्या घरात जाते.  

5. नोकरीत बदल झाल्यास भाड्याचं घर लगेच सोडता येऊ शकतं जे स्वतःच्या घराबाबतीत होऊ शकत नाही आणि मग आयुष्यभर त्यासाठी इतर गोष्टींशी तडजोड करावी लागते.

वरील सर्व गोष्टी विचारात घेता, घरामध्ये गुंतवणूक करणं याबद्दलचं चित्र स्पष्टच होतं, मात्र स्वतःचं (पाहिलं) घर घेणं आणि भाड्याच्या घरात राहणं हा निव्वळ भावनांचा खेळ होऊ शकतो. समझने वालोंको इशारा काफी हैं…

-प्रसाद ल. भावे(9822075888), sharpfinvest@gmail.com